Normalmente la comisión inmobiliaria en la ciudad de Nueva York se ubica entre el 5% y el 6% del precio de venta. Las comisiones de los agentes son el costo de cierre más alto para los vendedores en Nueva York. Aunque las comisiones han estado cayendo consistentemente en otras partes del país durante años, las comisiones inmobiliarias se han mantenido persistentemente fijas entre el 5 y el 6 por ciento en la ciudad de Nueva York. Puedes hacer una estimación del costo de cierre de venta usando esta calculadora de costos interactiva y gratuita para vendedores.
Aunque es más común ver tasas de comisiones más bajas en Queens y los vecindarios de Brooklyn que están más alejados, las comisiones de los agentes en Manhattan siguen siendo las más altas del país y una de las más altas en todo el mundo. Para ponerlo en perspectiva, normalmente la tasa de la comisión inmobiliaria para los vendedores en Londres es menor al 2%. Esto es un tercio de lo que pagas por el mismo servicio en la ciudad de Nueva York.
Una de las principales razones por la cual las comisiones siguen siendo elevadas en la ciudad de Nueva York es porque la gran mayoría de los compradores trabajan con agentes de ventas. La comisión del 5% al 6% que paga el vendedor debe ser dividida en partes iguales entre el agente de ventas y el agente del comprador. Los vendedores son reacios a ofrecer menos del 2.5% al 3% al agente del comprador porque podría tener un impacto en la demanda de visualización de la propiedad por parte de los compradores representados (que representan más del 75% de los compradores).
Los vendedores en la ciudad de Nueva York generalmente firman un acuerdo de venta exclusiva que estipula una tasa de comisión fija a ser pagada al momento del cierre. Si un comprador no tiene representación, el total de la comisión será recibido por el agente de ventas en lugar de compartirla con el agente del comprador.
Por lo tanto se incentiva a los compradores a trabajar con un agente inmobiliario porque se percibe como un servicio gratuito ya que los vendedores pagarán una comisión fija sin importar nada.
Esto genera una situación de la gallina y el huevo donde los vendedores se sienten obligados a ofrecer comisiones altas a los agentes del comprador mientras que los compradores se sienten obligados a trabajar con agentes inmobiliarios ya que no tiene ningún costo para ellos.
Tabla de Contenido:
¿Cuál es la tasa promedio de la comisión inmobiliaria en la Ciudad de Nueva York?
¿Por qué las comisiones inmobiliarias en Nueva York se han mantenido elevadas?
¿Ha disminuido recientemente la comisión inmobiliaria de la ciudad de Nueva York?
¿Cómo se comparte la tasa de la comisión inmobiliaria entre el agente de ventas y el agente del comprador en la ciudad de Nueva York?
¿Cómo puedes reducir o eliminar la tradicional comisión inmobiliaria de la ciudad de Nueva York cuando vendes?
¿Cómo el servicio de listado RLS de Tarifa Plana FSBO de Hauseit ofrece la misma exposición que un agente de ventas tradicional de tiempo completo?
¿Puedo reducir mi factura de comisión inmobiliaria si no tengo tiempo para vender FSBO?
¿Los compradores de viviendas en la ciudad de Nueva York pueden ahorrar dinero en las comisiones inmobiliarias?
¿Cuál es la tasa promedio para la comisión inmobiliaria en la ciudad de Nueva York?
La tasa promedio para la comisión inmobiliaria en la ciudad de Nueva York está entre el 5% y el 6% del precio de venta. De acuerdo con artículos recientes publicados por el New York Times y The Economist, la comisión inmobiliaria promedio nacional cobrada por los agentes de bienes raíces por la venta de una vivienda se ubica en el 5.4%. Las tasas de comisiones inmobiliarias más altas son en Manhattan y los vecindarios cercanos a Brooklyn.
Debido a que las tasas de comisiones y el precio promedio de venta en Nueva York son algunos de los más altos a nivel global, esto significa que la cantidad de dólares ganados por los agentes en comisiones son las más altas a nivel mundial. Los principales agentes en la ciudad de Nueva York han ganado y siguen ganando mucho dinero y algunos se han convertido en celebridades con programas de televisión exitosos y un status de celebridad para igualar.
Sin embargo, la verdad es que no hay un registro oficial o una estadística sobre el promedio real de las comisiones inmobiliarias para la ciudad de Nueva York. El motivo es que la mayoría las ventas mediante agentes, con sus precios y montos de comisiones, son registradas en bases de datos inter-agentes privadas como el REBNY (Junta de Bienes Raíces de la Ciudad de Nueva York, por sus siglas en inglés) la Base de Datos de Agentes RLS, MLS Long Island o Hudson Gateway MLS. Estas bases de datos de los agentes no publican datos sobre los montos de las comisiones inmobiliarias al público.
Para empeorar las cosas, la mayoría de las bases de datos MLS solo registran la comisión ‘co-agente’ del agente del comprador en lugar del total de la tasa de la comisión.
Esto hace imposible saber cuál es el monto del pago recibido por el agente vendedor y cuál es realmente el total de la tasa de la comisión.
La información de la comisión del agente del comprador en MLS generalmente no es visible después de cerrar el trato. Esto significa que ni siquiera los profesionales de bienes raíces con acceso al MLS pueden ver los datos históricos de las comisiones cobradas por los agentes de ventas en la ciudad de Nueva York.
Además, los agentes de ventas de la ciudad de Nueva York normalmente evitarán responder públicamente cualquier pregunta relacionada con el porcentaje normal o promedio de la tasa inmobiliaria en Nueva York ya que esto podría ser un signo de colusión y fijación de precios.
Debido a la falta de transparencia en las comisiones inmobiliarias cobradas por los agentes de ventas en la Ciudad de Nueva York, es extremadamente difícil para los vendedores potenciales saber cuál es la comisión que los otros vendedores de viviendas están pagando en la ciudad de Nueva York. La mayoría de los vendedores en Nueva York firman renuentemente un contrato de venta del 6% después de escuchar de un grupo de agentes, amigos y vecinos que el 6% es la tarifa establecida.
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¿Por qué las comisiones inmobiliarias en Nueva York se han mantenido elevadas?
La tasa promedio de la comisión inmobiliaria en la Ciudad de Nueva York se mantenido elevada por una variedad de razones que incluyen:
Falta de Transparencia en las Comisiones Inmobiliarias en la Ciudad de Nueva York
No existe una base de datos pública o centralizada que proporcione información sobre la típica tasa de comisión inmobiliaria cobrada en Nueva York. Por lo tanto, la mayoría de los vendedores potenciales no pueden determinar cuánto están pagando realmente otros vendedores en comisiones inmobiliarias.
Esta falta de trasparencia, combinada con las incesantes referencias que los agentes de ventas hacen al “6% de comisión” dan como resultado que los ocupados vendedores de Nueva York acepten renuentemente pagar algo muy cercano al 6% en comisiones inmobiliarias en la ciudad de Nueva York.
Las Prohibiciones Secretas de las Agencias de Corretaje Contra la Reducción de las Comisiones en la Ciudad de Nueva York
Aunque la fijación de las tasas de comisión inmobiliarias y la colusión entre las agencias de corredores de bienes raíces es ilegal bajo las leyes antimonopolio, hemos escuchado de muchos Agentes Asistidos FSBO de Hauseit que la mayoría de las agencias de corretaje simplemente no permitirán que ningún agente firme un acuerdo de venta por un monto menor al 5% de comisión total.
Vale la pena mencionar que muchos de los clientes a los que les hemos escuchado esto entrevistaron a varios agentes del tradicional 6% antes de decidir publicar a través de un servicio de listado RLS de Tarifa Plana. También hemos escuchado las mismas palabras pronunciadas directamente por muchos agentes/vendedores que están asociados con estas firmas.
En resumen, una de las principales razones por las cual la comisión inmobiliaria en la Ciudad de Nueva York permanece tan alta es que muchas agencias de corredores en Nueva York simplemente no permiten que sus agentes trabajen por bajas comisiones. Para la mayoría de las agencias de corretaje, cobrar un 1% por un servicio completo es inútil.
Consejo Profesional: La mayoría de los neoyorkinos están muy ocupados con sus carreras y familias. Por lo tanto, tu vendedor en Nueva York no necesariamente tiene el tiempo o el deseo de negociar y regatear con un agente vendedor sobre la tasa de la comisión. Negociar demasiado con un agente de ventas puede generar mucho resentimiento lo que podría resultar en que el agente no trabaje tan duro en tu venta. Esta es una de las principales razones por las cuales el Servicio Completo del 1% es una opción cada vez más popular para los vendedores en la Ciudad de Nueva York.
Predominio de Agentes del Vendedor en la Ciudad de Nueva York
Los agentes del comprador todavía dominan el mercado de compra de viviendas en la Ciudad de Nueva York. Aunque más del 90% de los compradores de hoy en día pueden iniciar sus búsquedas en línea, eventualmente terminarán comprando su casa a través de un agente del comprador más de un 80% de las veces.
Para poder acceder a los compradores representados por agentes, los vendedores deben publicar sus propiedades en la bases de datos de los agentes de la ciudad (llamado RLS en Nueva York). Debido a que todas las agencias de corretaje miembros del REBNY han firmado un ‘acuerdo universal de cooperación entre agencias’, esto significa que cuando publicas en RLS los más de 15,000 agentes sabrán automáticamente que estás ofreciendo una comisión contractual si proporcionan un comprador para tu vivienda.
Lamentablemente, la gran mayoría de los vendedores en la ciudad de Nueva York piensan que la única forma de publicar en RLS y comercializar completamente su casa es contratar a un agente de ventas tradicional del 6% que publique su propiedad en el RLS. Muchos vendedores no están conscientes de que pueden publicar su casa en RLS (y en todas partes en línea) por una comisión para el agente de ventas del cero por ciento mediante un Paquete de Publicación RLS de Tarifa Plana.
Complejidad de la Venta Percibida en Nueva York (Especialmente para los Co-ops)
Los agentes de ventas en Nueva York con frecuencia describen la venta de apartamentos en Nueva York como algo más desafiante que en el resto del país y algo que solo un agente de ventas experimentado puede manejar exitosamente. Desde la investigación de las finanzas de los compradores potenciales hasta la preparación del paquete de la junta para las co-op, hay muchas tareas aparentemente difíciles que los agentes de ventas tradicionales quieren que pienses que solo ellos son capaces de manejar.
Aunque es cierto que vender un co-op en Nueva York es más difícil que vender un condominio en otra ciudad, la verdad es que no se trata de algo complejo. Mediante nuestro Servicio de Publicación FSBO de la ciudad de Nueva York (Tarifa Plana RLS), hemos ayudado a cientos de propietarios en Nueva York a vender exitosamente sus viviendas sin la ayuda de un agente inmobiliario tradicional de servicio completo.
Si haces tu tarea como vendedor FSBO en Nueva York, no tendrás dificultades para preparar una solicitud para una junta co-op, entrenar a tu comprador para la entrevista de la junta de la co-op y manejar el proceso de venta general.
Es muy tentador contratar la orientación de un agente del comprador experimentado cuando compras un co-op en Nueva York. Es un proceso sustancialmente más complejo que asusta a muchos compradores de viviendas novatos en la Ciudad de Nueva York.
¿Ha disminuido recientemente la comisión inmobiliaria en la ciudad de Nueva York?
Sí y no. Aunque las agencias de corredores tradicionales se rehúsan a realizar descuentos abiertamente en sus tasas de comisión, existen varias opciones de comisión probadas y reducidas para los vendedores que han entrado al mercado en los últimos años. Estas incluyen el listado FSBO en Nueva York o el listado de servicio completo por solo un 1% de comisión. Existen más opciones para los vendedores de hoy en día que los que había hace 10 años. Sin embargo, el típico vendedor en Nueva York que no hace su tarea probablemente seguirá pagado entre el 5% y el 6% en comisión total.
Solo recientemente la tasa de comisión inmobiliaria de la Ciudad de Nueva York ha empezado a caer en línea con lo que se cobra en el resto del país y en Londres.
Con la llegada de competidores del lado de los agentes de ventas que ofrecen servicios de publicación MLS con tarifa plana como Hauseit y la legalización del reembolso del comprador en la ciudad de Nueva York, las comisiones inmobiliarias en Nueva York se han comprimido en todos los lados.
La mala noticia es que los costos de cierre del vendedor están entre el 8% y el 10% del precio de venta. La buena noticia es que la mayor parte de esos costos de cierre son las comisiones de los agentes los cuales son los costos de cierre más fáciles de reducir y/o eliminar completamente. Mejor aún, puedes reducir los costos de cierre del comprador al solicitar un crédito de cierre del comprador.
¿Cómo se comparte generalmente la tasa de comisión de bienes raíces entre el agente de ventas y el agente del comprador en la Ciudad de Nueva York?
Normalmente la comisión inmobiliaria en la ciudad de Nueva York se divide en parte iguales entre el agente de ventas y el agente del comprador. Para un acuerdo del 6% de comisión, eso significa que ambos agentes obtendrán un 3%. Si el comprador no tiene un agente, el agente de ventas generalmente cobra el total del 6% de la comisión.
Antes de decidir si una comisión cobrada por un agente de ventas tradicional en Nueva York es justa o no, primero debes comprender cómo se comparte normalmente una comisión inmobiliaria entre todas las partes. Más del 95% de las propiedades son vendidas por agentes, lo que casi siempre significa que el vendedor ha aceptado firmar un “derecho de venta exclusivo” con el agente de venta.
En un acuerdo de “derecho de venta exclusivo”, el vendedor está obligado a pagar una comisión inmobiliaria al agente de ventas si la propiedad es vendida durante la vigencia del contrato, independientemente de quién encuentre al comprador. Esto significa que incluso si el vendedor le dice a un amigo cercano o a un vecino sobre su propiedad, y ese vecino termina comprando la propiedad, el agente de ventas todavía cobraría la comisión completa del 6%.
Análisis: Las tasas de comisiones en Londres son menores a un tercio de lo que se cobra en la ciudad de Nueva York. El principal motivo es que es común que en el Reino Unido haya solo un agente trabajando en un acuerdo. Echa un vistazo a este artículo para obtener una explicación detallada de por qué las comisiones son más bajas en Londres.
En caso de que el agente del comprador consiga al comprador, la tradicional comisión se divide en partes iguales entre el agente de ventas y el agente del comprador. Cada firma de corretaje ganará un 3% del precio de venta en la transacción.
Cuando un vendedor contrata a un agente de ventas, normalmente el agente publica la propiedad junto con la comisión inmobiliaria en una base de datos de agencias de corredores local para que otros agentes las vean y traten de encontrar un comprador. Si otro agente encuentra un comprador que termina comprando el apartamento, el agente de ventas estará obligado a compartir o dividir, la mitad de la comisión inmobiliaria con el agente del comprador.
Es importante entender que la comisión inmobiliaria ganada por un vendedor de bienes raíces en la ciudad de Nueva York será menor al porcentaje nominal de la comisión (6% o 3%) porque el vendedor tendrá que compartir parte de la comisión inmobiliaria con la agencia de corredores para la que él o ella trabaja.
Es bastante fácil obtener una licencia de vendedor inmobiliario en Nueva York. De hecho, existen más de 27,000 agentes de bienes raíces en la ciudad de Nueva York.
Sin embargo, es más difícil obtener una licencia de corredor inmobiliario en Nueva York.
Este último requiere de 2 a 3 años de experiencia en bienes raíces basado en un sistema de puntos (se requieren 1750 puntos para convertirse en un corredor, 250 puntos acumulados por transacción cerrada de condominio/co-op).
Los vendedores inmobiliarios deben trabajar para un corredor y solo pueden cobrar comisiones mediante su corredor supervisor.
La comisión inmobiliaria en Nueva York se divide caso por caso para cada agencia de corredores. La división generalmente empieza en 60/40 a favor de la agencia de corretaje y se hace más favorable a medida que el vendedor se prueba a sí mismo. Algunas agencias de corretaje no tienen división sino que cobran a los agentes una tarifa periódica por formar parte de la agencia de corretaje y utilizar sus recursos de comercialización.
Por lo tanto, es importante entender que después de dividir a la mitad la comisión inmobiliaria con su agencia de corretaje, el agente inmobiliario solo se llevará a casa el 1.5% por cada transacción antes de impuesto.
Aunque el 6% podría tener sentido para la mayor parte del país donde el valor promedio de una vivienda está alrededor de los $250,000, en Nueva York la típica comisión del 6% alcanza aproximadamente los $100,000. Independientemente de la división de la comisión del agente y otros gastos operativos, un típico agente en Nueva York gana una comisión desproporcionadamente mayor a lo que los agentes ganan en otras partes del país.
¿Cómo puedes reducir o eliminar la tradicional comisión inmobiliaria cuando vendes?
Puedes ahorrar hasta un 6% en comisiones de agentes inmobiliarios como vendedor de una propiedad en Nueva York al publicar tu casa FSBO a través del servicio de publicación MLS de tarifa plana de Hauseit.
Ya sea que estés vendiendo un co-op o un condominio, el servicio de listado MLS de Tarifa Plana de Hauseit ofrece la misma redifusión y exposición ofrecida por un agente de ventas por el tradicional 6% sin tener que contratar y pagar el 6% al agente de ventas tradicional de servicio completo.
Mejor aún, el servicio FSBO asistido por un agente te permite como vendedor FSBO en Nueva York mantener un control total del proceso de venta.
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¿Cómo el Listado RLS de Tarifa Plana FSBO de Hauseit ofrece la misma exposición que un agente de ventas tradicional de tiempo completo?
El servicio de listado MLS de Tarifa Plana de Hauseit ofrece a los vendedores FSBO en Nueva York la misma exposición publicitaria y alcance que tiene un agente de ventas tradicional, incluyendo la base de datos de agentes RLS de REBNY (dando acceso a los compradores representados) y sindicando sus listados a más de una docena de sitios web como StreetEasy y The New York Times, sin pedir ningún porcentaje de comisión inmobiliaria ni honorarios para los agentes.
¿Puedo reducir la factura de la comisión inmobiliaria si no tengo tiempo de vender FSBO?
Sí. Si quieres ahorrar dinero pero no tienes tiempo de vender FSBO, tu mejor opción es considerar la opción de publicación de servicio completo del 1% de Hauseit.
Este servicio es idéntico al que recibirías si contratas a un agente de ventas de servicio completo y pagas el 6%.
Puedes esperar del 3 al 5% de ahorro en las comisiones inmobiliarias en la Ciudad de Nueva como vendedor cuando usas esta opción.
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¿Los compradores de viviendas pueden ahorrar dinero en comisiones inmobiliarias en la Ciudad de Nueva York?
Sí. Puedes ahorrar dinero como comprador solicitando un crédito de cierre del comprador de Hauseit. Un crédito de cierre del comprador te permite embolsarte algunas de las comisiones que el vendedor paga a tu agente del comprador. Recibir un crédito de cierre del comprador es la única forma de extraer la comisión del precio de venta para un vendedor que ha acordado pagar una comisión total fija al momento del cierre.
La competencia de precios en la representación de compradores de viviendas en Nueva York también ha surgido lentamente.
Históricamente lanzados como gratuito, los agentes del comprador ofrecen negociación, visitas guiadas a jornadas de puertas abiertas, conocimiento del vecindario así como asistencia en la preparación para la junta de co-op para los compradores potenciales sin cobrarles honorarios directamente.
¿Cómo puede existir competencia de precios cuando ya es nominalmente gratuito para los compradores? La respuesta viene en la forma de un reembolso de comisión del agente no sujeta a impuestos, que recientemente se ha legalizado en la Ciudad de Nueva York.
Aunque todo esto puede sonar fantástico para ti como comprador de una vivienda, la realidad es que el vendedor y/o el agente de ventas podrían no estar muy felices si descubren que has ahorrado dinero en la compra mediante un reembolso de la comisión. ¿Qué ocurre si el agente de ventas y/o el vendedor se enteran de que estás recibiendo un reembolso? Trabajar con un conocido agente de descuento te pondrá en un riesgo obvio de ser maltratado por los agentes de ventas y vendedores.
La única forma de recibir un reembolso de la comisión del agente del comprador sin poner en riesgo la competitividad de tu oferta es garantizar que estás trabajando con un agente del comprador discreto que no anuncia públicamente que ofrece reembolsos a los compradores. Después de todos, ¿cuál es el beneficio de ahorrar dinero en tu compra mediante un reembolso cuando el acuerdo se derrumba?
¿Cuál es la mejor forma de poner en peligro tu oferta? Al contractar un agente de descuento después de haber contactado al agente de ventas. Los agentes de ventas no son tontos. No se requiere mucho para que un agente de ventas descubra lo que la mayoría de los agentes de reembolso están haciendo. Así que si quieres hacer hervir la sangre de un agente de ventas y posiblemente que se moleste contigo, ¡sigue adelante y pon en riesgo la compra de tu casa!
