Pasos para Comprar un Condominio en NYC

Comprar un condominio en la Ciudad de Nueva York es un proceso mucho más sencillo que comprar un co-op en NYC. Es importante tener en cuenta que al comprar un condominio en la ciudad de Nueva York estarás comprando una verdadera propiedad a diferencia de las acciones de una empresa, como es el caso cuando compras un co-op en la ciudad de Nueva York.

Esto tiene gran importancia porque una vez que haces un contrato por un condominio, efectivamente tienes una oferta que, casi con toda seguridad, debería cerrarse si tu banco continua con el financiamiento.

Al contrario, solo porque tengas un contrato con una propiedad co-op no significa que tienes un acuerdo porque luego tendrás que enviar una solicitud de compra a la junta, la cual debe ser aprobada.

Después de que tu solicitud de compra haya sido aprobada, tendrás que pasar la temida entrevista con la junta.

Si no has hecho nada para ofender a la junta, has logrado pasar la entrevista de la junta y has resultado aprobado exitosamente por ésta, solo entonces habrás asegurado un trato asumiendo que tu banco cumplirá con el préstamo.

Más del 98% de los compradores hoy en día empiezan sus búsquedas en línea sin un agente de bienes raíces porque todos los listados de propiedades están virtualmente disponibles en los sitios de búsquedas de inmuebles más populares.

Atrás han quedado los días donde solo los agentes tenían acceso a los listados de propiedades a través del Servicio de Listados Múltiples (MLS, por sus siglas en inglés) una base de datos local de propiedades para agentes inmobiliarios.

Los sitios web de búsqueda de bienes raíces se han vuelto tan buenos que muchos agentes inmobiliarios admiten usarlos abiertamente para buscar propiedades en nombre de sus clientes.

Con la facilidad de uso y funcionalidad de los motores de búsqueda de bienes raíces, puedes fácilmente guardar tus criterios y recibir recordatorios por correo electrónico cuando salga al mercado una nueva propiedad que se ajuste a ellos.

De hecho, son tan buenos que muchos sitios web de búsqueda te permiten realizar búsquedas por límites de mapas personalizados, trazados por el usuario, para que puedas buscar propiedades exactamente donde quieres vivir.

Como la gran mayoría de los compradores pronto se dan cuenta, el verdadero valor del agente inmobiliario no es enviar un correo electrónico ocasionalmente con un grupo de propiedades.

Su verdadero valor viene en la forma de asesoría personal y orientación gratuita a lo largo de proceso, así como la capacidad de dividir legalmente una parte de la comisión obtenida para ayudar a cubrir los costos de cierre del comprador.

Recuerda que los servicios del agente inmobiliario son gratuitos para los compradores de propiedades.

En la ciudad de Nueva York el vendedor paga una comisión fija independientemente de si tienes o no representación. ¡Por lo tanto, el costo de tu representación está incluido en el precio de compra!

Si rechazas tu derecho a una representación, ¡simplemente le estarás dando al agente vendedor una doble comisión bajo un incómodo acuerdo de agencia dual!

Con el reembolso de la comisión del agente, puedes cubrir el Impuesto de Mansión mediante la comisión ganada por tu agente por representarte durante la compra de un condominio en la Ciudad de Nueva York. Podrías ahorrar $20,000 o más por la compra de tu casa con un discreto cheque de reembolso de la comisión al momento del cierre.

Aunque los condominios generalmente tienen juntas más amigables y políticas de subarrendamiento más flexibles en comparación con las propiedades co-ops de Nueva York, siempre hay excepciones.

Contar con un agente experimentado (que además te ofrezca un reembolso de la comisión) puede ayudarte a navegar más inteligentemente en el mercado para que puedas comprar un condominio cuya junta y políticas estén alineados con tus intereses.

Ya sea que estés comprando un apartamento o una casa en la ciudad de Nueva York, es importante que consideres y planifiques los costos de cierre en tu compra.

Los costos de compra para los compradores en la ciudad de Nueva York son sustanciales y puede agregar entre un 2 y un 4% a tu precio de compra.

Los costos de cierre para los compradores que adquieren unidades de nueva construcción directamente al patrocinador son incluso más altos y pueden oscilar entre un 5 y 6%.

Los compradores que solicitan un reembolso de la comisión del agente del comprador pueden reducir efectivamente los costos de cierre en $20,000 o más.

Si compras una propiedad por un monto superior a 1 millón de dólares en la ciudad de Nueva York, puedes eliminar efectivamente el impuesto de mansión de Nueva York al solicitar un reembolso de la comisión del agente del comprador a Hauseit.

De hecho, es concebible que nuestros agentes asociados cubran todos tus costos de cierre en algunos escenarios.

Por ejemplo si estás comprando en efectivo sin hipoteca (es decir, sin Impuesto de Registro Hipotecario) una propiedad por encima $1 millón (es decir, sin el Impuesto de Mansión de la Ciudad de Nueva York).

En este caso costos de cierre más altos probablemente serán la prima de seguros del título y los honorarios de tu abogado. Todo esto podría quedar completamente cubierto por nuestro reembolso de la comisión del agente asociado al momento del cierre.

Solo porque firmaste con un agente inmobiliario no significa que has perdido tu independencia. Puedes seguir haciendo búsquedas en línea y asistiendo a jornadas de puertas abiertas por tu cuenta y a tu conveniencia.

En una jornada de puertas abierta, por favor recuerda incluir el nombre de tu agente en la hoja de registro. Por favor envía un correo electrónico a tu agente de bienes raíces con los enlaces web de cualquier propiedad que quieras visitar de manera privada y tu agente estará feliz de programarla. Lo mejor de todo es que tu agente estará allí cuando necesites asesoría y orientación a lo largo de los procesos de compra y cierre.

El próximo paso para comprar un condominio en la ciudad Nueva York es enviar una oferta creíble al agente de ventas de la propiedad que deseas comprar.

Puedes usar esta oportunidad para consultar con tu agente inmobiliario sobre la estrategia de licitación y valoración.

Para recibir un reembolso de la comisión del agente del comprador, tu agente tendrá que enviar la oferta en tu nombre. ¡Hacerlo directamente sin tu agente significará que tu agente trabajó de forma gratuita! Además, no podrás recibir un reembolso de la comisión del agente si tu agente inmobiliario no recibe un pago.

El agente de ventas querrá ver que tu intensión de compra de la propiedad es seria. Esto significa que necesitarás más que un correo electrónico con una frase desde tu cuenta de Yahoo! Indicando que ofreces cierta cantidad de dinero por la propiedad.

Cuando compras un condominio en la Ciudad de Nueva York, el envío de la oferta a través del correo electrónico debe contener lo siguiente:

• Nombre legal completo del comprador

• Nivel de la oferta y formulario de pago (es decir, todo en efectivo, hipoteca y monto del pago inicial)

• Cronograma para el comprador en la fecha de cierre

• Contingencias, si las hubiera (i.e. contingencia hipotecaria, venta o contingencia Hubbard)

• Breve biografía del comprador o una carta de oferta del comprador de la vivienda

• Estado Financiero REBNY

• Una carta de pre-aprobación si el comprador será financiado con una hipoteca

• Prueba de los fondos si el comprador pagará totalmente en efectivo

Asumiendo que eres lo suficientemente afortunado para que tu oferta o contraoferta haya sido aceptada, tendrás que asegurarte de acordar los términos materiales de la oferta antes del envío del contrato de compra.

Eso significa llegar a un acuerdo sobre cualquier contingencia que el comprador necesite como una contingencia hipotecaria, o una venta o una contingencia Hubbard, además de algunos detalles tales como la fecha de cierre prevista y cualquier inclusión/exclusión específica (por ejemplo, artículos de cocina que el propietario quiera conservar).

Una vez acordados, el agente de ventas distribuirá un resumen de la transacción, comúnmente conocido como hoja de acuerdo, a los abogados y agentes que representan a ambas partes de la transacción.

La hoja de acuerdo también especifica la comisión que será dividida entre el agente de ventas y el agente del comprador.

Si estás trabajando con un agente que ni siquiera ha mencionado que se emitió la hoja de datos, es probable que este agente no se moleste en mencionar que puede compartir contigo parte de su comisión mediante un reembolso de la comisión 100% legal al momento del cierre.

Una de las mentiras más comunes de los agentes inmobiliarios que nuestros clientes escuchan de sus agentes es que ellos ‘nunca han escuchado de un reembolso de la comisión’ o dicen que ‘no es legal’.

Después de haber enviado la hoja de acuerdo y los abogados que representan ambas partes se ponen en contacto, el abogado del vendedor enviará el contrato de compra al abogado del comprador para su revisión.

Si una propiedad es particularmente atractiva, el vendedor podría solicitar al comprador firmar el contrato en un plazo corto, con frecuencia en un plazo de una semana.

Tu abogado de bienes raíces revisará el contrato y realizará las debidas diligencias en tu nombre. Las debidas diligencias incluyen una inspección de los estados financieros del edificio, actas de la junta y el plan de oferta original. Un buen abogado también se asegurará de que no existan violaciones pendientes al Departamento de Edificios que necesiten ser rectificadas y que el edificio cuente con el Certificado de Ocupación si es relativamente nuevo.

Un abogado diligente también comparará los pies cuadrados indicados en el plan de la oferta original con lo que comercializado públicamente en línea por el agente de ventas.  Con frecuencia los agentes de ventas exageran el tamaño del apartamento lo que causa mucha angustia una vez que el comprador descubre el verdadero tamaño del apartamento. Las exageraciones en el tamaño generalmente varían en un 10-20%, especialmente para los apartamentos co-op pero es menos común en las unidades de condominio ya que la información de los pies cuadrados está más fácilmente accesible para los apartamentos de condominios (por ejemplo, las facturas de impuestos de propiedades del Departamento de Finanzas de Nueva York están disponibles al público).

También puedes solicitar una inspección de la vivienda en esta etapa si te preocupa que una unidad antigua no cumpla con el código de electricidad, plomería o cableado. Esto es algo que deberías considerar ya que los vendedores de Nueva York generalmente no ofrecen un formulario de divulgación del vendedor. En lugar de un formulario de divulgación del vendedor, el comprador generalmente recibe un crédito de $500 al cierre.

¡Deberías usar este crédito para solicitar una inspección ya que el principio de caveat emptor (es decir, no se admiten reclamos) aplica en la ciudad de Nueva York! El código legal de bienes raíces de Nueva York es particularmente favorable hacia los vendedores a diferencia de otros estados.

¡Las viviendas son vendidas como están, con frecuencia sin ningún tipo de divulgación debido al crédito de cierre de $500, y el comprador asume el 100% de la carga de la debida diligencia!

Tu abogado revisará el contrato contigo y negociará con el abogado del vendedor en tu nombre si es necesario realizar cambios. Una vez que se han resuelto los términos del contrato y se ha completado la debida diligencia, tu abogado generalmente se reunirá contigo en su oficina para revisar todo antes de firmar.

Después de haber firmado el contrato, tu abogado enviará el contrato firmado junto con un cheque de depósito de buena fe (es decir el 10% del precio del contrato) hecho por usted al abogado del vendedor.

Por favor tome en cuenta que nada es definitivo hasta que el vendedor haya firmado y ejecutado completamente el contrato. ¡Antes de que esto ocurra, el vendedor puede ir con otro comprador incluso si ya has firmado el contrato!

Si vas a recibir financiamiento a través de una hipoteca, tu banco te solicitará que pagues por avalúo inmobiliario. Tu agente hipotecario o banquero lo programará en tu nombre una vez que el trato sea seguro. Esto puede ocurrir antes de que hayas ejecutado el contrato en su totalidad y si estás bastante seguro de que el vendedor no terminará aceptando otra oferta más alta.

El valor de tasación es importante porque es el valor que el banco utilizará para el préstamo.

Por ejemplo, vamos a asumir que el precio del contrato es de $1 millón y que también cuentas con una pre-aprobación para una compra de $1 millón con un pago inicial del 20%. Sin embargo, el valor de tasación es de $800,000. Esto significa que el banco solo te concedería un préstamo del 80% de $800,000 en lugar de $1 millón. Como resultado, solo recibirás un préstamo de $640,000 en lugar de un préstamo de $800,000. ¡Tendrás que pagar el déficit como capital adicional!

Afortunadamente, un buen abogado de bienes raíces tratará de negociar ciertas contingencias para protegerte de dicha situación cuando estás comprando un condominio en la Ciudad de Nueva York. Por ejemplo, un abogado puede usar una contingencia de un monto mínimo del préstamo donde el comprador puede retirarse con su depósito si el monto del préstamo aprobado por el banco es menor a cierto umbral.

¿Tu tasación viene con un valor aceptable? Fantástico, ahora sigue trabajando con su agente hipotecario para asegurar una carta de compromiso hipotecaria.

Por favor toma en cuenta que una carta de compromiso por parte de un banco no obliga al banco a financiar el préstamo.

Lee las letras pequeñas y notarás varias contingencias que han incluido y que podrían impedir que finalmente financien tu propiedad.

Después de haber recibido la carta de compromiso, debes presionar a tu agente hipotecario para darte un “autorización de cierre.”

Esto básicamente es una aprobación del banco diciendo que están listos para financiar tu préstamo. Una vez que tengas la autorización de cierre de parte de tu banco, procede a programar el cierre, lo que generalmente ocurre en las oficinas del abogado del vendedor.

Es importante que no olvides este paso. Querrás inspeccionar la propiedad el día del cierre o el día anterior al cierre para asegurarte de que no haya cambios materiales en la condición de la propiedad desde la última vez que la viste.

Querrás probar las luces, grifos, aire acondicionado, duchas, inodoros y electrodomésticos para asegúrate de que nada haya sucedido desde tu última visita. Si notas algunos rasguños o marcas que no estaban anteriormente allí, podrías registrar estos defectos y solicitar al vendedor que resuelva estos problemas después del cierre.

¡Felicidades por llegar hasta aquí! La reunión de cierre generalmente se realiza en la oficina del abogado del vendedor e incluye a los abogados de ambas partes, tanto los compradores como los vendedores, así como el abogado del banco y un coordinador de cierre (es decir, un representante de la compañía de títulos) quien supervisará el proceso.

Generalmente no se espera que los agentes asistan a esta larga reunión, a menudo de varias horas de duración, y si lo hacen es solamente para proporcionar apoyo moral.

Los agentes generalmente se aparecen en cierto punto para retirar sus cheques de comisión y algunas veces no se aparecen, y prefieren retirar el cheque en la oficina del abogado del vendedor posteriormente.

Durante el cierre, el vendedor te entregará todas las llaves de la casa así como el cheque de devolución de la comisión del agente del comprador si fuiste lo suficientemente listo como para inscribirte para un reembolso de comisión del agente del comprador.

Tu agente del comprador te entregará discretamente un cheque generalmente después de que todos los demás se hayan retirado del cierre. No es necesario hacer mucho ruido por haber recibido un descuento por la propiedad. ¿Por qué echárselo en cara al vendedor?

¡Si tienes suerte, tu cheque de reembolso de la comisión podría cubrir más que los costos de cierre de la Ciudad de Nueva York! Es totalmente posible que te paguen por comprar una propiedad si compras una casa por un monto inferior a $1 millón (es decir, sin Impuestos de Mansión) y no solicitas una hipoteca (es decir, sin Impuesto de Registro Hipotecario). Si ese es el caso, ¡felicidades y que obsequio de cierre para contar a tu grupo de amigos!